Waarom bezwaar maken tegen uw WOZ-waarde?!!!

Een onroerende zaak! is een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verbonden. Bijvoorbeeld woningen en winkelpanden. De grond is ook een onroerende zaak. Niet juristen spreken vaak over een onroerend goed, dat is de oude term voor een onroerende zaak.

Een zelfstandig WOZ-object betreft een gebouwd eigendom; een ongebouwd eigendom; een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat volgens indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Een WOZ-object wordt bepaald (afgebakend) op basis van de volgende criteria:

• binnen een gemeente
• een eigenaar
• een gebruiker

Een woning geldt als zelfstandig WOZ-object indien er minimaal een toilet en een keuken(tje) aanwezig is. Het is niet voldoende dat het (zelfstandige) WOZ-object alleen afsluitbaar is.

Bij niet woningen geldt het criterium dat het (zelfstandige) object afsluitbaar moet zijn. Sanitaire voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

Nederland beschikt over ca. 8 miljoen WOZ-objecten. Ruim 85 procent bestaat uit woningen en 10 procent is een bedrijfsgebouw. De overige 5 procent bestaan uit monumenten, eenvoudige sportfaciliteiten, etc.

De WOZ-waarde neemt een steeds belangrijker rol in de Nederlandse samenleving in en wordt thans o.a. gebruikt voor het innen van zowel diverse belastingen als onroerende zaak belasting, waterschapsheffingen, inkomstenbelasting, erfbelasting en vennootschapsbelasting alsmede als grondslag voor diverse waarderegelingen bijvoorbeeld bij mijnbouwschade, overlast door windmolenparken, planschade en onteigening.

Heeft u de WOZ-beschikking ontvangen? De gemeente heeft in dat geval een WOZ-waarde voor uw woning vastgesteld op basis van de waarde van uw woning op de peildatum 1 januari 2023. De waarde van uw woning is vergeleken met woningen die omstreeks die datum verkocht zijn. Het aanslagbiljet 2024 is voorzien van een uitgebreide toelichting, die u helpt te begrijpen hoe de gemeente tot deze WOZ-waarde is gekomen. Het taxatieverslag dat bij de vastgestelde WOZ-waarde hoort is vernieuwd. U kunt het nu digitaal opvragen door gebruik te maken van uw DigiD.

Achterstallig onderhoud op de toestandsdatum van 01-01-2024 heeft een negatieve invloed bij het bepalen van de WOZ-waarde. Juist achterstallig onderhoud is door de gemeente niet via een modelmatige waardering van achter het euro te beoordelen waardoor de WOZ-waarde te hoog kan zijn vastgesteld. De taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl en u zelf kunnen juist wel rekening houden met achterstallig onderhoud bij de waardebepaling.

Wanneer de ligging van uw onroerende zaak negatief beïnvloed wordt door externe factoren of werkzaamheden dan heeft dit invloed op de WOZ-waarde van uw onroerende zaak. U kunt hierbij onder andere denken aan zowel geluid en geuroverlast alsmede overlast veroorzaakt door een verminderend uitzicht, parkeer en verkeersoverlast.

Indien uw woning zich bevindt naast, onder of boven kamergewijs verhuurde en bewoonde woningen dan kan dit een nadelig invloed hebben op de WOZ-waarde van uw woning. Diverse procedures bij de Rechtbank hebben geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde van belendende woningen.

De huidige jurisprudentie en in opdracht van onder andere het ministerie van economische zaken verrichte onderzoeken hebben bepaald dat indien een woning is gelegen binnen gemiddeld 1 kilometer afstand van een windmolenpark of een aantal windmolens er sprake is van waardevermindering waardoor het zeer aannemelijk is dat de WOZ-waarde van uw woning door de gemeente te hoog is vastgesteld.

De gemeente dient bij het vaststellen van de WOZ-waarde uit te gaan van de juiste afmetingen van uw onroerende zaak. Doordat de gemeente de waardering meestal uitvoert op basis van modellen en niet de onroerende zaken persoonlijk komt opmeten is het goed mogelijk dat de afmetingen van uw onroerende zaak niet juist zijn berekend. Vanaf 2023 dienen woningen verplicht op basis van het aanwezige woonoppervlakte te worden berekend. De transmissie vanuit de berekende inhoud naar m2 woonoppervlakte wordt en is vaak niet goed uitgevoerd waardoor er een grote kans bestaat dat de WOZ-waarde van uw woning te hoog is vastgesteld. Het is dus zeer verstandig om uw woning te laten nameten, middels onder andere het opvragen van de bouwtekeningen, door een taxateur van bezwaarwozwaarde.nl

De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er vindt geen vergelijking plaats met de waarde in voorafgaande belastingjaren.

De waardebepaling wordt jaarlijks door de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen uitgevoerd.

De waardering vindt over het algemeen modelmatig plaats achter het bureau van de gemeenteambtenaar of een door de gemeente ingeschakelde onderneming. Hierbij wordt uw onroerende zaak niet inpandig opgenomen waardoor onnauwkeurigheid en onjuistheid kan ontstaan.

De gemeente berekend de WOZ-waarde vooral middels een modelmatig model waar de kenmerken van de onroerende zaak meestal vergeleken wordt met kenmerken van verkochte onroerende zaken vanaf een jaar voor de waardepeildatum tot een jaar na de waardepeildatum. Deze kenmerken bestaan vooral uit woonoppervlakte, inhoud, perceel oppervlakte, aanwezige bijgebouwen alsmede de aanwezige Vlok (voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit) factoren.

De waardepeildatum van 1 januari voorafgaand van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt gebruikt voor de waardebepaling. Voor het belastingjaar 2024 betekent dit dat de waardepeildatum op 01-01-2023 dient te worden vastgesteld.

Voor het bepalen van de WOZ-waarde dient uit te worden gegaan van de toestandsdatum van 1 januari van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde te worden gebruikt. Voor 2024 betekent dit dat de toestandsdatum van 1 januari 2024 van toepassing is.

Indien op 1 januari 2024, de toestandsdatum, de verbouwing was gerealiseerd dan dient deze betrokken te worden bij de waardebepaling uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2023.

Ja, fysiek aanwezige schade veroorzaakt door aardbevingen heeft invloed op de vaststelling van de WOZ-waarde. Dit heeft de Rechtbank, het Gerechtshof en Hoge Raad de afgelopen jaren besloten en wordt ook als beleid door gemeenten in het aardbevingsgebied uitgevoerd. Het blijkt dat indien de aardbevingsschade is hersteld de gemeenten in het aardbevingsgebied niet automatisch de WOZ-waarde weer wordt hersteld waardoor u te weinig compensatie voor de waardevermindering kunt ontvangen. Vergelijkbaar is de invloed van natuurgeweld op andere delen van Nederland.

Steeds vaker worden bij allerlei waarderegelingen de WOZ-waarde gebruikt om vermogens nadeel door daling van onroerende zaken gecompenseerd te krijgen. Een recent voorbeeld betreft het compenseren van de waardevermindering van onroerende zaken veroorzaakt door mijnbouwschade. Ook bij waardevermindering veroorzaakt door het realiseren van windmolenparken en bij procedures inzake planschade wordt steeds vaker gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. Een correcte WOZ-waarde is ook in dit soort gevallen van groot belang.

Het is de gemeente wettelijk verplicht gesteld om een correcte onderbouwing te geven op welke wijze de WOZ-waarde is vastgesteld op de waardepeildatum en naar aanleiding van welke kenmerken. Deze onderbouwing dient te worden vastgelegd in het zogenaamde taxatieverslag. In dit taxatieverslag staan o.a. vermelde referentieobjecten van recent verkochte vergelijkbare onroerende zaken en zowel de belangrijkste kenmerken van de onroerende zaak alsmede de referentie objecten. Bezwaarwozwaarde.nl vraagt bij het indienen van een bezwaar namens u dit taxatieverslag op en laat een van haar taxateurs het taxatieverslag op de juistheid controleren. U kunt het taxatieverslag tevens zelf digitaal opvragen bij de gemeente door middel van uw Digid.

Verreweg de meeste ambtenaren en medewerkers van door de gemeente ingeschakelde ondernemingen zijn niet ingeschreven als erkend WOZ-taxateur in de kamer bij het NRVT.

Alle taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl dienen ingeschreven te zijn bij een kamer van het NRVT (wonen of WOZ) waardoor u gegarandeerd bent van de juiste deskundigheid van de taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl.

Het is over het algemeen onverstandig om de gemeente om een herwaardering te vragen van de WOZ-waarde van uw woning, zonder duidelijke onderbouwing. Een gemeente bepaalt de WOZ-waarde van woningen op basis van data over de verkoop van woning rond de peildatum. Hierbij wordt geen rekening gehouden met aanpassingen aan de woning aan de binnenzijde. Evenals dat er niet gekeken wordt naar eventuele schade. Denk aan een lekkage of bijvoorbeeld schade als gevolg van natuurgeweld. Verstandiger is het om een herwaardering te vragen bij een makelaar. Het rapport van de makelaar kunt u als onderbouwing gebruiken om de WOZ-waarde van uw woning te laten verlagen of te verhogen.

Over het algemeen ontvangt de partner met de fiscale aftrek of indien er sprake is van 100% eigendom de gemeentelijke aanslag met daarop de vastgestelde WOZ-waarde.

Gebruikers van woningen ontvangen soms een aanslag van de gemeente inzake de WOZ-waarde maar hoeven geen onroerendezaakbelasting te betalen. Wel kan de WOZ-waarde van belang zijn voor het aanvragen van huurtoeslag. Een te hoge WOZ-waarde kan bij het aanvragen van huurtoeslag nadelig uitwerken.

Gebruikers van niet-woningen zijn belanghebbende doordat zij onder andere belast voor de onroerendezaakbelasting inzake het gebruikersdeel. Hierdoor ontvangen gebruikers automatisch een beschikking van de gemeente met daarop de vastgestelde WOZ-waarde voor het object. Tegen deze beschikking is voor ene gebruiker bezwaar aan te tekenen.

Zowel echtelieden alsmede fiscale partners en geregistreerde partners kunnen op hun naam een eigen beschikking bij de gemeente aanvragen waarop de WOZ-waarde staat vermeld en waartegen bezwaar ia aan te tekenen.

U besluit een bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking te starten en neemt hiervoor John Schokker als erkend WOZ-taxateur in de arm. Wanneer de gemeente uw bezwaar toekent en de WOZ-waarde vermindert, heeft u recht op een vergoeding van de proceskosten. Dit is geregeld in artikel 7.15 van de Algemene wet bestuursrecht. Daarbij gaat het om rechtsbijstand die een derde beroepsmatig heeft verleend.

Indien het bezwaar niet door de gemeente wordt gehonoreerd dan zijn de gemaakte kosten aan de door bezwaarwozwaarde.nl ingeschakelde taxateurs en juridisch medewerkers voor rekening van bezwaarwozwaarde.nl. U wordt hierdoor nooit geconfronteerd met kosten.

Het is altijd mogelijk om het door bezwaarwozwaarde.nl ingediende bezwaar tegen de onjuist vastgestelde WOZ-waarde in te trekken. Helaas dienen wij op dat moment wel kosten in rekening te brengen. Deze kosten zijn gelijk aan het bedrag welke de gemeente aan bezwaarwozwaarde.nl zou vergoeden op het moment van intrekken wanneer het bezwaar gegrond verklaart zou worden.

Ja, u kunt altijd bezwaar maken tegen de door uw gemeente vastgestelde WOZ-waarde voor uw woning. De Hoge Raad heeft hierover meerdere uitspraken gedaan. Ook wanneer een woningeigenaar slechts een kleine aanpassing van de WOZ-waarde wenst, moet de gemeente een WOZ-bezwaarschrift in behandeling nemen. Voorheen konden gemeenten dergelijke bezwaarschriften afwijzen. Reden voor deze verandering is dat de WOZ-waarde niet alleen bepalend is voor de hoogte van de OZB-aanslag, maar bijvoorbeeld ook voor de erfbelasting. Zodoende kan een iets te hoge WOZ-waarde resulteren in flink hogere belastingaanslagen.

Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen een te lage WOZ-waarde. Een te lage WOZ-waarde kan nadelig zijn voor een waardecompensatie regeling of bij verkoop van uw object.

Binnen 6 weken na dagtekening van de beschikking moet uw bezwaar tegen de WOZ-waarde bij de gemeente zijn ingediend. De gemeente moet binnen het kalenderjaar reageren op uw WOZ-bezwaarschrift.

Uw WOZ-bezwaarschrift heeft geen opschortende werking. Het houdt in dat u in afwachting van de uitspraak wel uw OZB-aanslag moet betalen. Deze OZB-aanslag kan op basis van uw bezwaar op een later moment worden bijgesteld.

Ja, een beroep is binnen 6 weken na dagtekening van de uitspraak mogelijk bij de rechtbank. Vervolgens is hoger beroep bij het gerechtshof en in laatste instantie cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Wie in beroep gaat is wel griffierechten, extra administratieve- en taxatiekosten verschuldigd. U kunt uw gecertificeerd WOZ-taxateur volmachten om namens u in beroep te gaan. Voor u zijn hier meestal geen kosten aan verbonden, anders dan de genoemde griffierechten.